Aidat İkinci Kiraya Döndü! Lüks Sitelerde Aylığı 70 Bin Liraya Dayandı

Ev alacakların ve kiracıların gündeminde artık yalnızca konut fiyatı ya da kira bedeli yok. Büyükşehirlerde site aidatları, ortak gider olmaktan çıkıp neredeyse ikinci bir kiraya dönüştü. İstanbul'da son beş yılda aidatların yüzde 300'ün üzerinde arttığı, yılbaşı öncesi yeni zam dönemi yaklaşırken bazı lüks projelerde aylık aidatın 70 bin lira seviyesine ulaştığı belirtiliyor. Bu tablo hem ev sahiplerini hem de yatırımcıları yeniden hesap yapmaya zorluyor.

Hangi semtte ne kadar aidat ödeniyor?

İstanbul'un Beşiktaş, Şişli ve Sarıyer gibi ilçelerindeki lüks konut projelerinde aylık aidat 45 bin ile 70 bin lira arasında değişiyor. Daha küçük ölçekli butik sitelerde bile 3-5 bin liranın altında aidat neredeyse kalmamış durumda. Bağcılar ve Ümraniye gibi ilçelerde ise güvenlik görevlisi ya da kapıcısı bulunmayan 8-10 daireli apartmanlarda dahi "fatura ve temizlik bedeli" adıyla 1.500 ile 2 bin lira arasında aidat toplanıyor.

Benzer bir eğilim Ankara, İzmir ve Antalya gibi büyükşehirlerdeki havuzlu, güvenlikli sitelerde de görülüyor. Orta büyüklükteki şehirlerde aidatlar henüz bu seviyelere ulaşmasa da enerji ve personel maliyetlerindeki artış, apartman giderlerini her yıl yukarı taşıyor.

Aidatı ne şişiriyor?

Uzmanlara göre yüksek aidatların konuşulduğu lüks sitelerde toplam giderin yaklaşık yüzde 55'ini personel maliyetleri oluşturuyor. Asgari ücretteki artışlar güvenlik, temizlik ve bahçe görevlilerinin maaşlarına doğrudan yansıdığı için aidatlar da her ocak ayında belirgin şekilde yükseliyor. Bunun yanında ortak alanların elektriği, asansör bakımı, havuz ve spor salonu giderleri ile güvenlik hizmetleri faturayı kabartıyor. Az sayıda daireden oluşan sitelerde ise aynı giderlerin daha az haneye bölünmesi, daire başına düşen tutarı artırıyor.

Ancak sorun yalnızca maliyet değil. Asansör, personel ve fatura giderlerinin toplamının üç-dört katı aidat toplayan yönetimler olduğu da dile getiriliyor. Site yönetimlerinin kasasında biriken milyonlarca lira için yeterli denetim mekanizması bulunmadığı, yıllık bütçe, faturalar, yönetim ücreti ve alınan teklifler kat maliklerine şeffaf biçimde açılmadığı için bu belirsizliğin uzun süre suistimale zemin hazırladığı vurgulanıyor.

Yatırımcı önce aidatı soruyor

Kirayla yarışan aidatlar, konut yatırımcılarının da hesaplarını değiştirdi. Küçük dairelere ilgi tamamen bitmese de yüksek aidat, 1+0 ve 1+1 dairelere olan talebi düşürüyor. Daire boş kalsa bile aidat ödeme yükümlülüğü ev sahibinde kalıyor; ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatılabiliyor. Bu nedenle yatırımcılar artık daire fiyatını konuşmadan önce aidatı, kiracılar ise anahtarı teslim almadan önce toplam aylık gideri soruyor. Kira getirisi hesaplanırken aidatın da düşülmesi gerektiği için yüksek aidatlı projelerde net kira getirisi ciddi oranda geriliyor.

Yönetici tek başına zam yapamıyor

Mayıs ayında yürürlüğe giren düzenlemeyle aidat artışlarında önemli bir değişiklik yapıldı. Artık işletme projesi ve aidat artışı için kat malikleri kurulunun onayı zorunlu. Böylece yöneticinin tek başına aidat belirlemesinin önü kesildi. Kat malikleri, kendilerine sunulmayan bir bütçeyle yapılan zamma itiraz edebiliyor. Uzmanlar, yüksek bütçeli site yönetimlerinin bağımsız denetime tabi tutulmasını ve belediyelerin kuracağı "site danışma birimleri" aracılığıyla ücretsiz bütçe analizi, enerji etüdü, ortak hizmet alımı ve hukuki destek sağlanmasını öneriyor.

Kat maliki ve kiracı ne yapmalı?

Aidat zammıyla karşılaşan kat maliklerinin işletme projesini ve gider dökümünü yazılı olarak talep etmesi, kurul toplantılarına katılarak bütçeye ilişkin görüşlerini kayda geçirmesi öneriliyor. Kiracıların ise kira sözleşmesinde aidat ve olağanüstü giderlerin kime ait olduğunu açıkça yazdırması gerekiyor. Kanuna göre kiracı, apartmanın olağan işletme giderlerinden sorumlu olsa da çatı onarımı, dış cephe boyası ya da asansör yenileme gibi demirbaş niteliğindeki harcamalar ev sahibine ait.