Taşınan Kiracıya Yargıtay Kalkanı! Dava Masrafını Ev Sahibi Ödeyecek

Kiracılar ile ev sahipleri arasında sıkça yaşanan bir anlaşmazlıkta Yargıtay'dan emsal niteliğinde bir karar geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yeni kira dönemi başlamadan önce açılan kira tespit davasının, kiracının yasal süresi içinde evi boşaltması nedeniyle konusuz kalması halinde yargılama giderlerinin kiracıya yüklenemeyeceğine hükmetti. Karara göre bu durumda dava masrafları ev sahibinin üzerinde kalacak.

Karar, özellikle kira artışı konusunda anlaşamayıp taşınmaya karar veren kiracılar için önemli bir güvence anlamına geliyor. Çünkü bugüne kadar bazı mahkemeler, tahliye nedeniyle düşen davalarda masrafları kiracıya yükleyebiliyordu.

Mahkemeler farklı kararlar veriyordu

Konu, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığı nedeniyle Yargıtay'ın önüne geldi. İstanbul, Bursa, Antalya ve Sakarya bölge adliye mahkemelerinin hukuk daireleri, kiracının tahliyesi nedeniyle konusuz kalan kira tespit davalarında yargılama giderlerinden kimin sorumlu olacağı konusunda birbirinden farklı kararlar veriyordu. Uygulamadaki bu karmaşanın giderilmesi için İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu dosyayı Yargıtay'a taşıdı.

Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira tespit davalarının açılma zamanı ile kiracının sözleşmeyi sona erdirme hakkını birlikte değerlendirdi ve uyuşmazlığı kiracı lehine çözdü.

Ev sahibi davayı her zaman açabilir ama...

Yargıtay, kira bedelinin tespiti davasının her zaman açılabileceğini hatırlattı. Kararda, yeni kira döneminden en az 30 gün önce açılan davada mahkemenin belirleyeceği kira bedelinin, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayabileceği belirtildi. Bu nedenle ev sahibinin yenilenen kira dönemi başlamadan dava açmasının hukuka aykırı olmadığı vurgulandı.

Ancak Yüksek Mahkeme, dava açılmasının kiracının kira sözleşmesini yasal şartlara uygun şekilde sona erdirme hakkını ortadan kaldırmadığının altını çizdi. Ev sahibinin davayı her zaman açabilmesi, davanın her koşulda haklı olduğu anlamına gelmiyor.

Kiracının 15 gün kuralı

Kararda kiracının, sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini yenilememe hakkına sahip olduğu hatırlatıldı. Kiracı bu hakkını kullanıp yeni kira dönemi başlamadan evi boşaltırsa, gelecek döneme ait kira bedelinin belirlenmesini amaçlayan dava konusuz kalıyor.

Yargıtay, kiracının kanundan doğan bu hakkını kullanmasının "davanın açılmasına sebebiyet vermek" şeklinde yorumlanamayacağını belirtti. Bu nedenle yeni dönem başlamadan evi hukuka uygun biçimde boşaltan kiracıya yargılama gideri ve vekâlet ücreti yüklenmesi hukuka aykırı bulundu.

Kiracılar nelere dikkat etmeli?

Karar, kiracıların haklarını kullanırken bazı adımlara dikkat etmesi gerektiğini de gösteriyor. Taşınmaya karar veren kiracının, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce ev sahibine yazılı bildirimde bulunması önem taşıyor. Bildirimin noter aracılığıyla ya da ispatlanabilir bir yolla yapılması, ileride doğabilecek anlaşmazlıklarda kiracının elini güçlendiriyor. Evin, yeni kira dönemi başlamadan boşaltılması ve anahtarın teslim edildiğinin belgelenmesi de aynı şekilde önemli.

Ev sahipleri açısından ise karar, kira tespit davası açmadan önce kiracının niyetini öğrenmenin ve gereksiz masraf riskini hesaba katmanın önemine işaret ediyor. Kiracının sözleşmeyi yenilemeyeceği anlaşılırsa, açılan dava ev sahibine yalnızca masraf olarak geri dönebiliyor.

Kira tespit davası nedir?

Kira tespit davası, ev sahibi ile kiracının yeni dönem kira bedelinde anlaşamaması halinde bedelin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan dava türü. Kanuna göre beş yılı dolduran kira ilişkilerinde yeni bedel, emsal kira bedelleri, evin durumu ve enflasyon gibi kriterler dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebiliyor. Beş yıldan kısa sürelerde ise artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamıyor. Bu davalar uzman bilirkişi incelemesi gerektirdiği için masraflı olabiliyor; bu yüzden giderlerin kime yükleneceği tarafları doğrudan ilgilendiriyor.

Kararın sonucu

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemelerinin kesin nitelikteki kararları arasındaki görüş ve uygulama uyuşmazlığını bu doğrultuda giderdi ve dosyanın İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Daireleri Başkanlar Kurulu'na gönderilmesine karar verdi. Böylece benzer davalarda mahkemelerin bundan sonra aynı yönde karar vermesi bekleniyor.